Trong phiên họp chuyên đề pháp luật ngày 5/1, Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét lại và cải tiến quy định liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các dự án nhà ở thương mại. Động thái này nhằm tạo điều kiện cho sự thỏa thuận tự do giữa người dân và doanh nghiệp trong giao dịch này.
Điểm nhấn của Nghị quyết phiên họp là việc Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ điều chỉnh dự thảo Luật Đất đai sửa đổi để phản ánh chính xác yêu cầu của Nghị quyết 18 Trung ương, đồng thời đáp ứng được thực tiễn hiện tại.
Nghị quyết 18 Trung ương đã đặt ra yêu cầu quan trọng: tiếp tục khuyến khích cơ chế thỏa thuận tự do giữa người dân và doanh nghiệp trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các dự án đô thị và nhà ở thương mại. Điều này được xem là một trong những giải pháp để giải quyết các vướng mắc đã khiến dự thảo Luật Đất đai chưa thể được thông qua tại kỳ họp Quốc hội cuối năm 2023.
Trước đó, dự thảo trình Quốc hội đã đưa ra hai phương án đối với dự án nhà ở thương mại và dự án kết hợp nhà ở với kinh doanh thương mại, dịch vụ. Phương án đầu tiên là áp dụng cơ chế thu hồi đất của Nhà nước để đấu giá quyền sử dụng đất và lựa chọn nhà đầu tư qua đấu thầu. Phương án thứ hai liên quan đến việc gắn các tiêu chí, điều kiện cụ thể cho những trường hợp thu hồi đất vì lợi ích quốc gia và công cộng.
Chính phủ đã lựa chọn phương án đầu tiên, nhấn mạnh rằng việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tăng cường tính minh bạch trong việc giao đất, cho thuê đất, đồng thời nâng cao nguồn thu ngân sách. Đấu thầu cho việc lựa chọn nhà đầu tư cũng được xem là bước quan trọng để đảm bảo chọn lựa được những đơn vị có năng lực thực hiện dự án, góp phần thúc đẩy mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội và quy hoạch địa phương.
Trong bối cảnh xây dựng dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, các đại biểu Quốc hội đã đưa ra những quan điểm đối lập về cách thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các dự án nhà ở thương mại. Đại biểu Nguyễn Quang Huân (Ủy viên Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường) và đại biểu Phạm Văn Thịnh (Trưởng ban Dân vận Tỉnh ủy Bắc Giang) ủng hộ phương án một, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc Nhà nước kiểm soát chênh lệch giá thông qua thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu. Họ cho rằng phương án này giúp đảm bảo công bằng trong việc đền bù và tránh sự chênh lệch giá trong quá trình thu hồi đất.
Ngược lại, đại biểu Bế Minh Đức (Phó đoàn Cao Bằng) và Phạm Văn Hòa (Phó chủ tịch Hội luật gia tỉnh Đồng Tháp) lựa chọn phương án tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc đảm bảo quyền lợi cho người dân bị thu hồi đất và tạo sự đồng thuận với chủ đầu tư. Phương án này cũng phù hợp với Nghị quyết 18, nhằm tránh tình trạng thu hồi đất đại trà, có lợi cho chủ đầu tư.
Trong lúc này, Chính phủ yêu cầu Bộ Tài Nguyên và Môi trường quy định rõ ràng trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi về phương pháp xác định giá đất, bao gồm cả trường hợp và điều kiện áp dụng. Mục tiêu là tạo nên sự rõ ràng, công khai và minh bạch, đồng thời hài hòa lợi ích của nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Ban soạn thảo đã đưa ra hai phương án: một là quy định cụ thể tại luật về nội dung phương pháp và giao Chính phủ quy định chi tiết; hai là quy định ngay trong luật cả nội dung và điều kiện áp dụng từng phương pháp. Chính phủ đã đề xuất phương án một, với 4 phương pháp định giá đất là so sánh, thặng dư, thu nhập và hệ số điều chỉnh.
Tuy nhiên, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cùng nhiều đại biểu khác lại nghiêng về phương án hai. Họ lập luận rằng, việc quy định càng cụ thể trong luật sẽ giúp “bảo vệ cán bộ” và đảm bảo khả thi cho các cơ quan thực hiện. “Nghị định không phải là luật, chỉ hướng dẫn. Cơ quan kiểm toán, thanh tra hỏi tại sao chọn phương pháp này, không chọn cái kia. Cái kia cao hơn một đồng cũng chết”, ông Huệ nhận định trong phiên thảo luận ngày 16/11/2023, đề nghị dự thảo nêu rõ điều kiện áp dụng, nguyên tắc lựa chọn của từng phương pháp.