Tình hình tài chính hiện nay đang đặt ra thách thức nghiêm trọng cho thị trường bất động sản tại châu Á, đặc biệt là do sự tăng lãi suất và các quy định pháp lý gắt gao. Khi các nền kinh tế lớn như Mỹ và châu Âu đã chứng kiến ảnh hưởng rõ ràng từ việc thắt chặt chính sách tiền tệ và đại dịch đối với bất động sản thương mại, một số quốc gia và vùng lãnh thổ ở châu Á hiện đang đối mặt với nguy cơ bùng phát rủi ro trong năm 2024.
Hàn Quốc, đặc biệt, đang trải qua một trong những cuộc khủng hoảng bất động sản nghiêm trọng nhất, với mức giảm giá nhà đáng kể nhất trong 25 năm qua. Bloomberg đã báo cáo rằng sau Trung Quốc, thị trường bất động sản của Hàn Quốc là căng thẳng nhất trong khu vực, nơi giá nhà đã sụt giảm mạnh mẽ nhất kể từ năm 2023 sau một chu kỳ tăng trưởng dài.
Nguyên nhân chính của tình trạng này là do Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc – ngân hàng trung ương đầu tiên tại châu Á bắt đầu chu kỳ thắt chặt tiền tệ từ năm 2021 – đã nâng lãi suất thế chấp lên mức cao nhất trong 15 năm. Điều này đã dẫn đến vụ bùng nổ nợ của một nhà phát triển công viên giải trí vào cuối năm 2022, trở thành cuộc khủng hoảng tín dụng tồi tệ nhất của Hàn Quốc kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.
Nợ xấu từ các hộ gia đình và công ty đang ngày càng trở nên trầm trọng. Ngân hàng Hàn Quốc cảnh báo rằng rủi ro liên quan đến nợ đầu tư vào các dự án – một hình thức góp vốn cho các công ty xây dựng nhà ở – đã gây ra cuộc khủng hoảng trong năm 2022 và có khả năng sẽ tiếp tục tăng trong năm 2024.
Mặc dù đối mặt với những thách thức từ thị trường bất động sản, các quan chức đã lưu ý rằng hệ thống tài chính của các quốc gia châu Á, bao gồm Hàn Quốc và Indonesia, vẫn được dự báo sẽ ổn định. Tại Indonesia, chu kỳ tăng lãi suất mạnh mẽ của Ngân hàng Trung ương đã gây áp lực lớn lên các công ty xây dựng, buộc họ phải đối mặt với gánh nặng nợ nần. Các công ty bất động sản nổi bật như PT Lippo Karawaci và PT Agung Podomoro, chẳng hạn, đã phải bán tài sản để trả nợ. Fitch Ratings, vào cuối tháng 11/2023, cảnh báo về khả năng xảy ra các vụ vỡ nợ, đặc biệt là trái phiếu trị giá 132 triệu USD của Công ty Agung Podomoro sẽ đáo hạn vào tháng 6/2024.
Tuy nhiên, có dấu hiệu của sự thay đổi khi Indonesia bắt đầu cân nhắc chấm dứt chính sách thắt chặt tài chính, làm tăng giá trái phiếu bất động sản định giá bằng USD. Điều này phản ánh kỳ vọng của các nhà đầu tư rằng thị trường bất động sản sẽ phục hồi, nhờ nhu cầu cải thiện sau thời kỳ khó khăn.
Tình trạng bất ổn trên thị trường tài chính toàn cầu đã ảnh hưởng đến thị trường bất động sản ở nhiều quốc gia, trong đó có Hong Kong, Úc và Việt Nam. Vào tháng 8/2023, trái phiếu đô la do các nhà kinh doanh bất động sản của Hong Kong phát hành đã phải đối mặt với đợt bán tháo tồi tệ nhất, do những lo ngại về chi phí tài chính tăng và ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc. New World Development, một trong những nhà phát triển bất động sản chịu nhiều nợ nhất Hong Kong, đã dẫn đầu đợt sụt giảm này.
Ở Úc, chu kỳ thắt chặt tiền tệ của Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA) đã làm tăng lo ngại về việc các hộ gia đình phải chịu lãi suất cao hơn. Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) chỉ ra rằng hơn 50% các khoản vay thế chấp tại Úc có lãi suất thay đổi, và RBA cảnh báo về tình trạng căng thẳng tài chính ngày càng tăng đối với các hộ gia đình. Khoảng 14% người vay lãi suất cố định sẽ phải đối mặt với mức tăng thanh toán thế chấp lên hơn 60% sau khi hết hạn.
Tại Việt Nam, nhờ các biện pháp can thiệp pháp lý và cắt giảm lãi suất, thị trường bất động sản đã tránh được tình trạng suy thoái nghiêm trọng. Nhà kinh tế trưởng Michael Kokalari của Tập đoàn VinaCapital bình luận: “Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một năm đầy thách thức, nhưng chúng tôi tin rằng thời kỳ suy thoái tồi tệ nhất hiện đã qua”.
Tình hình hiện tại của thị trường bất động sản toàn cầu phản ánh một bức tranh đa dạng với nhiều thách thức cũng như cơ hội. Trong khi Hong Kong và Úc đang đối mặt với sự bất ổn do tăng lãi suất và khủng hoảng tài chính, Việt Nam lại cho thấy sự phục hồi nhờ vào các biện pháp can thiệp kịp thời và hiệu quả. Mỗi thị trường đều có những đặc thù riêng, và cách họ đối phó với những thách thức hiện tại sẽ quyết định hướng phát triển của họ trong tương lai. Trong bối cảnh đầy biến động, việc theo dõi sát sao các diễn biến trên thị trường bất động sản toàn cầu sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc về những xu hướng kinh tế và tài chính quan trọng.